Эффект Долиной, или Как купить квартиру у пенсионеров, не лишившись всего

Россияне, покупающие квартиру мечты у бабушки — божьего одуванчика, рискуют лишиться и жилья, и отданных за него денег. Тревожная тенденция, судя по опубликованным в СМИ историям, наблюдается по всей России. Общий сценарий один и тот же: недвижимость продают, после чего бывший владелец (как правило, пожилой) через суд оспаривает сделку, так как его в этот момент якобы «обрабатывали» мошенники.

Суды в большинстве таких историй пока вставали на сторону обманутых пенсионеров, после чего покупатели оставались без денег (которые к моменту судебных разбирательств уже оседали в карманах мошенников) и без купленных квартир. Не помогала обезопасить себя даже суперответственная подготовка (юридическое сопровождение сделки, требование от продавца предоставить справки от нарколога и психиатра и закидывание его вопросами вроде: «Вас точно никто не обманывает?»)

Наши коллеги из 45.RU спросили у агентов по недвижимости, что они думают об этой ситуации и как стараются обезопасить клиентов от потери квартир и денег. И поговорили с депутатом Госдумы Ярославом Ниловым о том, как быть с пробелом в законодательстве.

Риелтор Тамара Рыльцева отмечает, что сейчас есть всего один способ обезопасить себя при покупке недвижимости у пожилого продавца, который позже может заявить о своей невменяемости.

— Уже был прецедент, по которому суд признал пенсионерку после сделки вменяемой и обязал вернуть деньги покупателю. Но дело в том, что у пенсионерки этой денег уже нет, и люди, даже если у них есть решение суда, когда они получат эти деньги? Неизвестно, — отмечает она.

По словам собеседницы, раньше суды вставали на сторону таких продавцов, признавая их невменяемыми в момент совершения сделки, и такие сделки разворачивали.

— Справка о вменяемости/невменяемости, к сожалению, действительна только в моменте. И даже если раньше банки при ипотечных сделках требовали справки из психо- и наркодиспансеров, что человек находится во вменяемом состоянии, эта справка — фикция. Она действует в момент получения этой справки. Если справку человек получил 2 недели назад (сделки разные бывают, могут быть не единомоментными), то на момент совершения сделки его могут признать невменяемым, — говорит собеседница 45.RU.

Она отметила, что специалисты ее сферы много консультировались с медиками по этому вопросу, у самой Тамары Рыльцевой «недавно была схожая щепетильная ситуация».

— Мы просто отказались от покупки квартиры. Пока что закон не регулирует этот вопрос, покупатель никак себя не обезопасит от поведения продавца. Даже если в договоре прописать, если справку предоставить, деньги на безопасный счет перевести. Но как только происходит переход права собственности, счет открывается, и человек деньгами может распоряжаться.

Механизм совершения сделок нужно урегулировать на законодательном уровне, так как проблема масштабная, считает риелтор.

— Нужно сделать «период охлаждения» в пользовании данными деньгами у рискованной категории граждан. Это бы резко снизило процент мошеннических сделок. Мошенникам деньги нужны здесь и сейчас, им сильно помешает такой период, например, до 90 дней (если не подразумевается дальнейшей покупки жилья). Тогда проблема отпадет, они не будут ждать 3 месяца, — предлагает эксперт.

Еще одну собеседницу — риелтора Ольгу Яковлеву — тоже расстраивает такая брешь в законах.

— Есть закон о законопослушном покупателе, который законным путем, без воровства и принуждения, через нотариуса или безопасную сделку, купил квартиру и оказался ничем не защищен перед судом. Почему суд становится на сторону продавца? Что человек нарушил, используя законное право купить жилье? Он не обязан знать, куда потратит деньги продавец, — уточняет она.

— Мне не жалко продавцов, которые так поступают. Нельзя постоянно быть дураком! Нотариус ведь спрашивает: «Вы не совершаете сделку под чьим-то давлением сейчас?» Продавцы лично приходят на сделку, потом лично переводят деньги мошенникам! Это абсурд, комедия! — возмущается собеседница 45.RU.

Риелтор дает совет покупателям, что делать и на что обращать внимание, если продавцу квартиры за 60–70 лет.

— В последний раз я делала так: вижу женщину 1954 года рождения, которая продает сразу две квартиры, одну из них захотели купить мои клиенты. На встрече я сразу попросила собственника позвонить дочери, при этом обратила внимание, как она подписана. Она поставила звонок на громкую связь, я 100 раз извинилась за придирчивость, но спросила: «Правильное мама приняла решение о продаже сразу двух квартир и переезде в Екатеринбург? Знаете ли вы об этом решении, может ли дочь быть на сделке (хотя бы в режиме онлайн), чтобы мы понимали, коллегиальное ли это решение родственников? Какой адрес, куда переедет?» Я улавливаю все нюансы и чувствую подвох, если он есть.

Ольга Яковлева поделилась опытом из своей практики, когда явно сомнительную сделку удалось предотвратить и в каком случае покупателям удалось сохранить квартиру за собой.

— У меня была ситуация: ко мне пришла пожилая женщина, она продавала квартиру на 5-м этаже, говорила, что ножки устали ходить так высоко и хотела переехать к сыну в Челябинск. Я попросила номер телефона сына, она меня обозвала мошенницей и некрасивыми словами, утверждая, что я хочу отобрать квартиру и я в сговоре с ее сыном (хотя ранее она сама говорила, что хочет переехать к сыну), и ушла. В другом случае, когда действовал закон о законопослушном покупателе, мы купили квартиру по доверенности. Человек пропился, проспался и отозвал доверенность. Сделка остановилась. Но тогда закон действовал, и мы остались с квартирой. Не знаю, что за ситуация была у продавца, но все суды мы прошли, судья встал на нашу сторону.

Еще один риелтор в разговоре с 45.RU с сожалением отметил, что сейчас в России нет универсального инструмента, который мог бы полностью защитить покупателя от ситуации, когда продавец после совершения сделки передает полученные средства мошенникам.

Собеседница поделилась следующими рекомендациями и мерами предосторожности, которые используются для защиты клиентов:

1. Запрашивать у продавца справку из психо- и наркодиспансеров.

2. Привлекать ближайших родственников или доверенных лиц продавца к участию в сделке. Их присутствие позволяет подтвердить отсутствие давления или манипуляции со стороны посторонних лиц.

3. Перед совершением сделки предлагать продавцу подписать специальную памятку, аналогичную той, что используется банками при крупных денежных операциях. Она включает вопросы, направленные на выявление возможных признаков мошенничества или принуждения.

4. Проверять дальнейшее использование денежных средств (точно ли собирается продавец дальше приобретать недвижимость на свое имя или нет).

Ярослав Нилов, депутат, председатель комитета Госдумы по труду, социальной политике и делам ветеранов, в разговоре с 45.RU отметил, что ситуация с возвратами квартир ненормальная.

— Не должен добропорядочный человек, который покупает жилье, регистрирует в Росреестре свое право, вдруг потом по суду лишаться этого права, потому как в момент совершения сделки было у кого-то измененное состояние, заблуждение, влияние мошенников. Потому недавно мною были направлены соответствующие предложения в правительство, Генеральную прокуратуру для оценки, ответов пока не было. Считаю, что обязательно должны проверять в психоневрологическом и наркодиспансере, чтобы хоть какие-то дополнительные механизмы защиты были. Кроме того, возможно, для отдельных категорий граждан сделки обязательно сделать только нотариальными, но со льготным тарифом, чтобы не было дополнительного финансового обременения, — отметил собеседник 45.RU.

Нилов считает, что необходим «четкий и понятный механизм, чтобы гражданин не боялся приобретать имущество, предполагая, что завтра это имущество заберут и деньги он обратно не получит».

— Когда человек идет в магазин и покупает продукты, набирая их слишком много, нельзя их сдать обратно, объясняя это тем, что в тот момент было такое настроение, магазин ведь их не примет? Кроме того, есть мысль, что это активно разгоняется специально застройщиками, чтобы пугать людей и снизить спрос на вторичный рынок жилья, — резюмировал парламентарий.

45.RU направил запросы по теме в Госдуму и Правительство РФ о том, как государство планирует обезопасить покупателей квартир. Когда ответы поступят, мы их обязательно опубликуем.