«Несмотря на „эффект Долиной“ рынок вторички жив». Риелтор и застройщик из Воронежа о ценах на жилье в новом году

В ушедшем году о сфере недвижимости говорили даже те, кому не нужно было думать о новом жилье. Виной тому скандал с певицей Ларисой Долиной, которая продала свою элитную квартиру, перевела деньги мошенникам, а потом через суд вернула себе недвижимость, заявив, что деньги покупателю будет отдавать частями, долго и только по доброте душевной. Этот прецедент стали называть «эффектом Долиной». Он повлиял на всю индустрию.

Мы поговорили с воронежскими риелтором и застройщиком, чтобы подвести итоги 2025 года и понять, каким будет 2026-й для этой сферы.

Основатель агентства недвижимости «Апекс» Петр Опрышко говорит, что 2025 год был для сферы недвижимости трудным. Многие объекты стояли непроданными вплоть до декабря. Но потом их всё же удалось реализовать. По мнению риелтора, это произошло из-за будущих изменений в семейной ипотеке — теперь по ней не смогут брать квартиры оба родителя.

Петра Опрышко и его компанию «эффект Долиной» не коснулся. Риелтор отмечает, что именно общественный резонанс помог подсветить аналогичные случаи по стране и добиться того, что суды все-таки начали возвращать жилье добросовестным покупателям. По его словам, рынок вторичного жилья, несмотря на скандал, по-прежнему востребован.

«Конечно, рынок вторички жив. Куда же без него? Новостройки сейчас имеют довольно высокую цену, поэтому многие покупатели выбирают вторичное жилье, особенно если покупают за наличку или без льготной системы ипотечного кредитования. В связи со снижением ключевой ставки мы рассчитываем на рост спроса на рынке недвижимости и увеличение объемов займов, так как при том же платеже появляется возможность взять большую сумму займа».

По словам риелтора, 90% сделок в его агентстве клиенты оплачивали наличкой. Но чем ниже ключевая ставка, тем активнее люди пользовались льготными программами, в особенности семейной ипотекой.

«Мы рассчитываем на падение ключевой ставки в 2026 году. Никто не сможет дать точную цифру, но, по накопленному мной опыту, к концу года ставка опустится на 2–4%. Однако хотелось бы верить в лучшее — чтобы она опустилась процентов на шесть».

Еще в 2026 году в России до 22% вырастет налог на добавленную стоимость. Это, по словам Петра Опрышко, не внесет значительных изменений в процесс купли и продажи. Однако для покупателей жилье станет дороже: НДС ляжет именно на их плечи.

На тему повышения НДС высказался также и второй наш собеседник — гендиректор строительной компании «Развитие» Сергей Гончаров. По его словам, повышение налога на добавленную стоимость скажется на всех участниках рынка — от поставщиков стройматериалов до инвесторов.

«Одно из возможных последствий для рынка в период адаптации к новым условиям — замедление темпов строительства. Такая тенденция уже наметилась в текущем году. Также малые игроки, столкнувшиеся с риском потери маржинальности, будут вынуждены транслировать рост издержек в стоимость квадратного метра. Для некоторых участников есть высокий риск ухода с рынка», — предполагает застройщик.

Сильнее всего рост НДС будет ощущаться в проектах со сложными цепочками поставок и большим количеством подрядчиков. Всё это приведет к пересмотрам в контрактах и увеличению себестоимости.

Нынешнюю ключевую ставку в 16,5% в «Развитии» назвали заградительной. Если она пойдет вниз, рынок станет более живым и здоровым, считает Сергей Гончаров.

«Удешевление ипотеки повысит покупательскую способность, а снижение стоимости проектного финансирования позволит девелоперам активнее развивать новые проекты. Это также даст возможность предлагать более гибкие условия покупателям, включая рассрочки и выгодные спецпрограммы, реализуемые совместно с банками. <…> Однако быстрого эффекта ждать не стоит, учитывая сколько по времени ставка находилась на очень высоком уровне. Плюс девелоперский цикл — время от начала проекта до его завершения — достаточно длительный, и финансовые затраты, связанные с теми же процентами по кредитам и общей долговой нагрузкой, возникают не сразу, а с лагом (задержкой. — Прим. ред.)».

Однако на нынешнюю стоимость жилья влияет не только ключевая ставка. 70% от стоимости квадратного метра — это расходы на строительно-монтажные работы.

«За последний год стоимость основных строительных материалов по некоторым позициям увеличилась в два раза. Расходы на строительные и отделочные работы поднялись в среднем на 15%. Подорожала также логистика. Возросшая себестоимость строительства толкает цены вверх, даже несмотря на то, что фиксируется снижение количества сделок и в целом есть большая конкурентность между девелоперами. Высокая стоимость банковского кредитования, дефицит рабочей силы и сокращение ввода новых объектов строительства также играют значительную роль в поддержании цен на рынке жилья».